요즘 워낙 비싸진 전세값으로 인해 한번쯤 집을 구입해볼까 하는 분들에게, 얼마전 솔깃한 뉴스가 하나 나왔었죠.
바로 금리 1%대의 주택담보대출이 출시 소식인데요.
얼핏 제목만 듣고는 요즘 워낙 금리가 낮으니까 주택담보대출도 낮게 출시되는가보다라고 생각할 수 있지만 사실 이 상품은 기존 국민주택기금에서 운영하는 공유형모기지론에서 취급기관과 대상지역을 확대하고, 자격조건도 완화시켜 수익공유형모기지론으로 새롭게 출시된 것입니다.
자격조건 완화내용에는 소득기준의 제한을 없애고, 주택의 크기, 주택가격, 대출한도 등을 대폭 완화하여 시행한다는 특징이 있습니다.
따라서 오늘은 현재 시행중인 국민주택기금의 수익공유형모기지론과 손익공유형의 특징과 차이점을 알아보고 우리은행 자체상품으로 출시되는 저금리 주택담보대출에 대해 알아보도록 하겠습니다.
이러한 정보는 알고 계시면 내집마련 기회나 재테크등을 통한 재산증식에 도움이 되겠죠.
우선, 오는 3~4월경에 출시예정인 은행의 수익공유형 모기지는 처음 주택구입시 1%의 초저금리로 대출을 해주고, 향후에 집값이 오르게 되면 수익도 비율에 따라 은행과 나누게 되는것이 특징입니다.
물론 지금 당장은 집값 상승세가 나타나겠지만 향후 몇 년 후 앞으로도 계속 주택가격이 상승할것으로 단정할 수 없기 때문에 매매시기나 상환조건등을 잘 살펴보시는게 좋을듯 합니다.
참고로, 현재 시행중인 국민주택기금의 수익공유형 모기지론은 대출을 받고자 하는 이용자에게 초저금리로 이용할 수 있게 지원해주고, 향후 집값의 상승이나 하락에 따라 수익과 위험을 주택기금과 공유하는 방식입니다.
우선 작년말부터 시행중인 주택기금의 수익공유형 모기지와 손익공유형모기지론은 지원대상과 대상주택은 동일하지만 한도와 금리, 그리고 대출기간, 이익배분면에서 다릅니다.
■ 국민주택기금 수익공유형 모기지와 손익공유형 모기지 비교
먼저 두 상품은 국민주택기금 주관으로 부부합산 연소득 6천만원이하(생애최초 주택구입자는 7천만원 이하)의 자격조건이 있습니다.
대상주택으로는 수도권, 지방 광역시, 세종시, 인구50만 이상의 중도시에 전용면적 85㎡ 이하의 아파트입니다.
한도는 2억원으로 동일하지만 수익공유형은 주택가격의 최대 70%까지이며, 소득의 4.5배 이내이어야 합니다.
손익공유형은 주택가격의 최대 40%이내이며 LTV 70%이내까지입니다.
금리부분도 다른데요. 연 1.5% 고정금리와 최초 5년간은 연1%, 그 이후엔 연 2%고정금리로 변환한다는 차이점이 있습니다.
그리고 가장 큰 차이점은 수익공유형은 1년 또는 3년 거치가 가능하며 20년 원리금 균등분할상환방식이며, 향후 매각 이익 발생시 처음 매입가격에서 기금대출 평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속되며 주택기금의 최대 수익률은 최대 5%로 제한하는 방식입니다.
반면 손익공유형은 20년 만기 일시상환방식이며 향후 매각시 매입가격의 지분율에 따라 주택기금에 차익 또는 손해가 귀속된다는것이 특징입니다.
그리고 두 상품 모두 5년내 매각 또는 상환시 조기상환수수료가 부과된다는 점 알아두시기 바랍니다.
■ 수익공유형 모기지 자격조건과 은행의 수익 공유형 주택담보대출 차이
이어서 이번 3~4월에 출시될 예정인 민간은행의 수익 공유형 주택담보대출 자격조건과 상세 내용입니다.
위 표에서 보시는것처럼 가장 눈에 띄는 부분을 빨간색으로 표시해드렸는데요.
소득제한 자격은 없어지고, 처분조건부로 1주택을 소유하고 있어도 받을수 있다는 점입니다.
또한 공시지가 9억원까지 대상주택이 확대되었으며, 전용면적 102㎡ 이하까지 확대되었습니다.
이에 따라 상대적으로 고소득자까지도 신청할 수 있는 길이 열렸으며 한편으로는 고소득층을 위해 불필요한 세금을 낭비하고 있는것은 아닌지 걱정도 있는것은 사실입니다.
금리는 코픽스 기준금리에서 1%를 뺀 변동금리로 적용되며 현재 기준으로 1.1%수준까지 이용할 수 있어 당장 1.5% 고정금리보다는 유리합니다.
그러나 7년 이후에는 그 때 당시의 주택담보대출 금리로 전환되어 적용되기 때문에 더 불리해질수도 있다는 점 기억해야겠죠.
그리고, 수익공유측면에서는 집값 인상분에 대해 수익을 은행과 나눠야하며 기금수익 5%보다 높은 은행의 수익률을 상한 7%까지 높였다는 점도 알아두시기 바랍니다.
■ 장단점 비교
위 표는 주택기금에서 공지한 자료인데요.
주택기금 수익공유형과 은행대출을 비교할 경우 장단점을 비교한 표입니다.
자격조건과 대상주택면에서는 은행이 유리하고, 대출기간과 수익배분면에서는 기금이 유리하다는 결과입니다.
금리는 7년 이후 시중금리에 따라 유불리가 나뉘어지는데 아무래도 지금보다 시중금리가 오를 경우에는 당연히 기금이 유리하겠죠.
앞에서 설명해 드린것처럼 수익공유형 모기지 자격조건등을 잘 살펴보신 후, 앞으로 출시될 민간은행주도 수익 공유형 주택담보대출이 나오면 이용 여부를 잘 판단해보시기 바랍니다.
좋은 기회일수도 있으나 안그래도 가계부채가 사상최대로 가고 있는 시점에서, 무리하게 대출을 받아 주택을 구입해야 하는지 리스크도 생각해보신 후, 신중하게 이용시는게 좋겠다는 생각입니다.
